אתם כבר מכירים את זה: החברים של החברים שלכם יוצאים לטיול ארוך מזיל ריר, ועכשיו הם “מסאבלטים” את הדירה שלהם. זה בדרך כלל מגיע בדמות של מודעה שמלווה בכמה תמונות צבעוניות של הבית המקסים עם הנוף הירוק והשידה של איקאה, ודי מהר מישהו חוטף את זה. הבית מוצא דיירים זמניים חדשים שיהנו ממנו בזמן שהבעלים נופשים להם בעולם, מבלי להפסיד את הדירה האהובה עליהם, ומבלי להפסיד את כספי שכר הדירה. בחלק מהמקרים, יש כאלה שאפילו מרוויחים מזה. מה שאתם לא יודעים הוא, שה”טריק” הזה של סיבלוט הדירה הוא לא עניין חדש בכלל. בעולם העסקים העצמאיים הוא עניין רציני מאוד. ובשנתיים האחרונות, יש מי שהפכו את התחום הזה לעסק של ממש.
סאבלט הוא לא עניין חדש. בעולם הנדל”ן-העצמאי זה נקרא “שכירות משנה”, ובשונה מהסאבלט המוכר לנו בין חברים, זהו עסק לכל דבר. עסק עצמאי שמייצר עבור המשקיעים בו הכנסה חודשית קבועה ויציבה לזמן ארוך, מבלי שיצטרכו להיות הבעלים של הנכס. לאחרונה, התחום הזה הפך נפוץ יותר ויותר בקרב צעירים שמחפשים דרך נוחה, שתקל על העומס הכלכלי, ותניב הכנסה נוספת. או כמו שקוראים לזה בפנטזיה, “הכנסה פאסיבית”.
הצעירים הבינו את הפשטות שיש בסיבלוט של כל דבר בעצם: אתרי אינטרנט, ניהול עמודי פייסבוק, צימרים, ציוד לעבודה, וכל “נכס איכותי” שתקוע אצל הבעלים שלו. המודל פשוט מאוד – שוכרים את הנכס מבעליו לזמן קצוב ומשכירים אותו לאדם נוסף, צד ג’, במחיר גבוה יותר – ואת הפרשי השכירות מכניסים לכיס. אבל הרווח הגדול באמת נמצא, כתמיד, בנדל”ן. שם השוכר יכול להשיג לעצמו נכס להשכרה, דירה, חנות, מחסן, וכו’ – וכל זאת מבלי להיות הבעלים של הנכס בכלל.
“יש לי מספר נכסים להשכרה והם אפילו לא שלי”, מספר טל בוימן, נדלניסט צעיר בן 28 שהפך את תחום “הסאבלט הנדל”ני” למקצוע מרכזי בחייו. “הנכסים ‘שלי’ מכניסים לי משכורת חודשית נוספת, באופן קבוע, נותנים לי שקט כלכלי ולא גוזלים ממני כמעט זמן התעסקות. וכל זה מבלי ששמתי שקל אחד על רכישת הדירה”.
מה אתה עושה, ת’כלס?
“פיתחתי לעצמי שיטה מאוד מסודרת, שלפיה אני מאתר דירות שעומדות סתם ללא אכלוס. כאלה יש די והותר בארץ. אני והשותף שלי, אליאור כרמלי, עושים ניתוח היתכנות לגבי מציאת שוכרים לדירה, בכלים ש’פיתחנו’ לעצמנו עם הזמן, וכשאנחנו מגיעים למסקנה שיש כאן שוק – אנחנו חותרים לעסקה עם בעל הדירה. מבחינתו של הבעלים, זו מתנה להשיג זוג כמונו. אנחנו לוקחים ממנו את כל כאב הראש של לשווק, לפרסם, למצוא שוכרים, לטפל בצרכים שלהם, לתקן להם, לעזור להם. הוא מבחינתו, מקבל אותנו כשוכרים אמינים לטווח ארוך. אנחנו מבחינתנו – מקבלים דירה”.
אי אפשר שלא לחייך איתך כשאתה אומר את זה, נשמע כאילו שזכית בלוטו.
“תקשיבי, זה לגמרי ככה. רוב המוכרים או בעלי הדירות שאנחנו מגיעים אליהם, הם אנשים שרכשו דירות כי חשבו שזה הדבר הנכון, אבל מהר מאוד גילו שאין להם שום חשק או מנטליות שמתאימה להיות מנהלים של נכס נדל”ני. לא בא להם לרדוף אחרי שכר דירה כל חודש, לא מתאים להם לחפש אינסטלטור על כל נזילה שיש בבית, הם רצו שקט נפשי, וגילו שזו עבודה.
כשאנחנו באים ואומרים להם, תנו לנו לשכור מכם את הדירה במחיר קבוע בתמורה לשקט מלא, הם עפים על זה. ככה אני מרוויח שכר דירה קבוע לאורך זמן, מנכס שאפילו לא קניתי. אז לא רק שלא שמתי שקל מהכיס הפרטי שלי, הרי שאני מרוויח מהשקעה שדורשת ממני בקושי כמה שעות בחודש. אולי לא זכיתי בלוטו, אבל זכיתי בנכס ובשקט כלכלי”.
ומה קורה אם לא מוצאים שוכר?
“אנחנו משיגים מהר מאוד שוכר, הרבה יותר מהר מבעל הנכס. פשוט, כי זה התחום שבו אנחנו מתמחים. אם עובדים נכון ועושים חקר שוק חכם, אפשר להגיע למעמד העסקה כבר עם שוכר פוטנציאלי בכיס. אדרבא, הסיכון כאן הוא כל-כך נמוך, שהפחד הזה לא מפריע לנו בכלל”. אחד האנשים שמרוצה מגדילתו של טרנד הסאבלט-הנדל”ני בין צעירי ישראל, הוא אלעד ביננפלד, מנכ”ל משותף במכללת “זמן לנדל”ן”, מייסדת מסלול ההכשרה האינטרנטי הגדול בישראל, שמתגאה בהכשרתם של כ-1,000 תלמידים להשקעות בנדל”ן-עצמאי. לדבריו, מכל תחומי הנדל”ן הסטנדרטיים, דווקא תחום הסאבלט-הנדל”ני קוסם מאוד לצעירים.
“הצעירים בארץ כבר הבינו שהשקעה בעתיד חייבת לעבור דרך הנדל”ן-העצמאי. אבל רובם מגיעים לזה ללא הון ראשוני. חלקם מיד לאחר הצבא, חלקם כזוג נשוי טרי, שבקושי הספיקו לחסוך סכום משמעותי בחייהם. והנה הם פוגשים גישה לא מורכבת מדי, שלא דורשת מהם השקעה מהבית, אבל כן הופכת אותם לנדל”ניסטים לכל דבר. עבור הבוגרים שלנו התנסות בעסקאות סאבלט-נדל”ני הן דריסת רגל מצויינת לכל עולם ההשקעות בנדל”ן. הם גם לומדים תוך כדי ההתנסות, גם מחזירים את ההשקעה בלימודים, וגם משיגים לעצמם משכורת נוספת שמאפשרת להם להתחיל ולחסוך לעסקאות גדולות יותר בהמשך הדרך”.
מה ההבדל בעצם בין סאבלט שעושה משפחה, לסאבלט נדל”ני?
“סאבלט, כמו שאנחנו מכירים בין חברים, זה משפחה שכבר שוכרת דירה ורוצה לצאת ממנה לזמן מסויים, אבל לא רוצה להפסיד את הדירה או כסף על השכ”ד. הסאבלט הנדל”ני, או ‘שכירות המשנה’ היא תחום השקעות לכל דבר, שבו אתה הופך לסוג של ‘מנהל נכסים’. אתה לא רוכש את הנכסים בשום שלב, אבל בעל זכות מלאה לנהל את השכירות עליהן. כך אתה יכול לגבות איזה מחיר שאתה רוצה, ולבחור את הדייר המתאים ביותר לך.
זוהי עסקת winwinwin שבה הבעלים מקבל שקט נפשי לאורך זמן, אתה מקבל נכס לכל דבר, והשוכר שלך מקבל ניהול מקצועי. כולם מרוויחים. ואם עשית את חקר השוק שלך כמו שצריך, בנית לעצמך תוכנית עסקית מדוייקת, הרי שגם הסיכון שלך שואף לאפס”.
סאבלט המוני בחסות הממשלה
בימים אלה הגישה חברת “זמן לנדל”ן” שבבעלותו המשותפת של ביננפלד, הצעה לתכנית מהפכנית אל שר האוצר משה כחלון ומטרתה להכניס כבר השנה, אלפי דירות חדשות לשוק השכירות בישראל. אם התכנית הזאת תיושם, הרי שהיא תייצר גידול מיידי בהיצע הדירות להשכרה באמצעות קריאה לבעלי דירות ריקות להתקשר עם שוכרים עצמאיים במודל של סאבלט-נדל”ני. ביננפלד מסביר את היוזמה:
“הפוטנציאל של סאבלט-נדל”ני הוא אדיר. על פי נתונים ממשלתיים יש בישראל 160 אלף דירות ריקות, גם אם מניחים הנחה סופר שמרנית שמחציתן שייכות לתושבי חוץ עשירים שאין להם כל עניין לקבל הכנסה פסיבית, עדיין נשארים עם 80 אלף דירות שיכולות להיכנס לשוק במסגרת מודל של סאבלט-נדל”ני. אנחנו מאמינים שאם משרדי האוצר והשיכון ישלחו מכתבים לכל בעלי הדירות הריקות בישראל ויציעו להם להתקשר בהסכמי סאבלט-נדל”ני כדי ליהנות מהכנסה פאסיבית, ככל הנראה לפחות חלקן יושכר, הם ייהנו מהכנסה חודשית שוטפת ואלפי דירות לפחות ייכנסו לשוק השכירות בישראל. מעבר לכך, הפחתת מספר הדירות הריקות והנטושות הוא תרומה חברתית לדיירי אותם הבניינים הסובלים ממפגעים ולכלוך”.
אז האם סיבלוט דירות יהפוך בקרוב לתופעה גדולה בקרב צעירים? נדע בסוף 2018. עד אז, אין ספק שמדובר בתופעה מרתקת, באיזשהו מקום "פשוטה מדי" כדי להפוך לעסק. טל בוימן, האם התחום הזה מתאים לכל אחד?
“נכון שזה תחום מאוד נוח. מי כמוני יודע… זה התחום הכי מתגמל שפגשתי בחיי והכי פשוט להשגה, אבל יש כאן ‘אבל גדול’ וזה שאי אפשר ואסור להכנס אליו ללא ידע מקדים. סתם לחפש שוכר ויאללה-להשכיר, זה כשלון ידוע מראש. זוהי השיטה של ‘העדר’, והוא, את יודעת, טוב בלהיכשל. צריך תוכנית מוסדרת, מובניית, שקולה, עם חקר שוק ברור. זה לא תחום שמתאים למי שמחפש קסמים, כי יש כאן עבודה ולמידה, ויש גם אחריות כלפיי הנכס והשוכר שלך. פרט לכך, זה בהחלט מתאים לכל אחד”.
——————–
בימים אלה, הצוות המקצועי של “זמן לנדל”ן” משתף פעולה עם טל בוימן ושותפו, אליאור כרמלי, ביצירת מסלול הכשרה שכולל ליווי ותמיכה לכל מקצועות הנדל”ן-העצמאי, שבעקבות הביקוש הגובר לתחום הסאבלט-הנדל”ני, שם דגש רחב על הדרך המנצחת להפוך חסרי-רקע לשוכרי-משנה רווחיים.
נקודת הכניסה שלכם אל העולם הזה, היא דרך קורס -המבוא שזמין [בחינם לשבוע הקרוב בלבד] מכאן >>
מזמינים אתכם להצטרף לשיעור בשידור חי בו נציג את הנושא ונדבר על
איך שיטת העבודה של נדל"ן בקליק יכולה לעזור לכם להפוך את הנדל"ן העצמאי-למקור פרנסה נוסף ומשמעותי בחייכם, גם אם אין לכם הון ראשוני
הבטיחו את מקומכם מכאן
